廣州已有住房的買家能對商品房的權查封提執行異議嗎？

張靜律師解答：不能，必須是住房才能排除執行案對房屋的強制執行。

書節選：

本案爭議焦點為楊某是否享有足以排除對案涉房屋強制執行的民事權利。首先，本案中，生效民事已認定諾某合伙企業對案涉房屋享有在建工程權，對以案涉房屋折價或拍賣、變賣所得價款享有優先受償權。在此情況下，根據《高人民關于人民辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條規定，除法律、解釋另有規定的除外，對案外人提出的排除執行異議不予支持。其次，根據《高人民關于建設工程價款優先受償權問題的批復》條、第二條的規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先于權人的權，故權人申請執行登記在房地產開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民依法予以支持。但該例外規定的根本目的在于保護消費者的基本居住權和生存權，故此處的“商品房消費者”應當于符合《高人民關于人民辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條所規定條件的商品房買受人，一般的房屋買賣合同的買受人則不適用該例外規定。本案中，楊某及其配偶名下在廣州市共有兩套房產，不符合上述規定中第（二）項的情形，因此，楊某對案涉房屋享有的權利不足以排除執行案對案涉房屋的強制執行，楊某的請求應予駁回。

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廣州車位無法辦理產權證能買賣嗎？

張靜律師解答：不能，簽了認購書可以起訴退款。

書節選：

本院認為,李某與東某公司簽訂的《頤某車位認購協議》合法有效。雖合同有效,但據規劃部門和住建部門的復函顯示,涉案車位并未辦理登記,在未辦理登記的情況下不能對外銷售,且東某公司對于未能辦理登記的原因及何時能辦理登記亦未能明確說明,車位何時符合銷售條件處于未知狀態,故李某簽訂《頤某車位認購協議》的合同目的無法實現,李某請求解除《頤某車位認購協議》,合理有據,《頤某車位認購協議》應在李某解除的請求送達至東某公司之日即2020年9月4日解除,故本院確認《頤某車位認購協議》于2020年9月4日解除。協議解除,東某公司應當將收取的車位認購款返還給李某并應當向李某支付利息,故李某請求東某公司返還車位認購款118000元及支付利息,本院予以支持。

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1、商品房不符合收樓條件，仍然收樓了還能索賠逾期交房違約金嗎？

張靜律師解答：不能了，只能要求賠償實際損失了。

相關法條：

《廣東省人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十二條：買受人知道商品房不具備約定或者法定交付條件同意接收商品房,又以商品房不具備交付條件為由主張逾期交房違約責任的,不予支持。但買受人可以請求出賣人依據法律規定或者合同約定完善商品房交付條件,并賠償因此造成的實際損失。

2、開發商能以購房人沒有繳納物業費抗辯逾期交樓嗎？

律師解答：不能。

《廣東省人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十三條：商品房出賣人以買受人沒有繳納公共維修、前期物業費等為由拒絕交付商品房的,不予支持。

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廣州簽訂認購書后不想買房了，定金和首期款能退嗎？

張靜律師解答：定金不能退，首期款能退。同時也要看開發商那邊的態度，是同意解除還是反訴要求繼續履行，如其反訴繼續履行的話，購房人可能要承擔違約責任和繼續履行的責任。如下面這個案件，因開發商要求解除合同，法z院就判z決定金沒收，其余款項退還。

判z決書節選：

法z院認為：案涉《認購合同》合法有效。依據該合同約定，李買家作為買方應在約定的時間即2019年8月23日前向塔某公司支付第二期購房款，逾期塔某公司則有權解除合同、沒收定金。現李買家至今未支付該筆購房款，故塔某公司有權行使約定解除權并沒收定金100000元。因塔某公司于2019年9月24日發出《撻定告知函》要求解除合同及沒收定金，依據合同約定，該函件自寄出之日起2日內即2019年9月26日視為送達對方，故法z院確認上述合同自該函送達對方之日即2019年9月26日解除。

根據《合同法》第九十七條的規定，合同解除后，已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。故李買家起訴要求塔某公司返還已付購房款384429元及權證代辦費1200元、貸z款服務費6000元、委托公證費2000元，合法有理，法z院予以支持。塔某公司主張其沒收的定金在上述應返還的上述款項中扣除，法z院予以準許。

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