一套房子兩個房產證導致無法辦理貸z款，買家能解除合同嗎？

張靜律師解答：可以。一房兩證屬于特殊情形，無法辦理貸z款，商業貸z款利率上調25%，此屬于房產中介應在簽訂合同之前應當說明的情況。如因中介未說明，合同又未約定無法貸z款就一次性付款的話，則雙方都無過錯，可解除合同，不用承擔違約責任。

判z決書節選：

關于羅買家是否有權主張解除合同的問題。從本案已查明的事實及各方提交的證據可以反映,因涉案房屋存在一房兩證的特殊情形,導致雙方在買賣合同中約定的按揭貸z款條款在實際履行過程中產生障礙,羅買家的貸z款及部分金融機構的商業貸z款申請均未獲批準,雖然部分金融機構表示可接納羅買家的商業貸z款申請,但其同時附設了較一般商業貸z款更為嚴苛的條件,而該條件明顯超出一般公眾對普通商品住房商業貸z款條件的理解與承受能力。在此情況下,羅買家拒絕申請商業貸z款具有合理性。而雙方后續無法就付款方式重新協商一致,在此情況下,羅買家因雙方原約定的付款條款無法正常履行,主張解除合同合理合法。

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起訴撤訴他人名下的房產證可以嗎？

張靜律師解答：需要證明自己與該證的頒發有利害關系，否則法z院會駁回起訴。

判z決書節選：

本院認為，公民、z法人或者其他組織提起行政訴z訟，應當符合法定的起訴條件，不符合法定起訴條件已經受理的，應當裁定駁回起訴。本案中，原告是廣州市番禺區東涌鎮X號5座2梯603房房產所有權人，該房產位于錦某新城一期，不在案涉《不動產權證》的紅線范圍內，原告不是該《不動產權證》的相對人，對案涉土地亦沒有使用權，與被告市規劃資源局頒發案涉《不動產權證》的行政行為不具有利害關系。關于原告主張案涉《不動產權證》紅線范圍涵蓋錦某新城的籃球場、游泳池等公共配套設施用地，侵害業主權利的理由。因涉及錦某新城業主共同利益，根據《人z院關于適用的解釋》第十八條“業主對于行政機關作出的涉及業主共有利益的行政行為，可以自己的名義提起訴z訟；業主不起訴的，專有部分占建筑物總面積過半數或者占總戶數過半數的業主可以提起訴z訟”之規定，涉及業主共有利益的行政行為業主個人沒有獨立起訴權，有業主的應由業主行使訴權；業主不行使訴權或沒有成立業主的，應由專有部分占建筑物總面積過半數或者占總戶數過半數的業主行使訴權。本案原告以自己的名義提起訴z訟，不符合上述法律規定。綜上，原告方某某沒有提起本案訴z訟的主體資格，裁定駁回原告要求撤銷《不動產權證》的起訴。

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廣州買二手房后房產被查封了怎么辦？

張靜律師解答：可以對查封執行提異議，防止房屋被拍賣，然后通過盡快繳清房款到法z院賬戶的方式，與法z院協商盡快解封，辦理過戶手續。如果覺得時間太長程序太麻煩，也可以直接起訴賣家解除合同，要求其承擔違約責任。要求繼續履行合同的程序如下：

1、對查封執行提出異議。《人z院關于人z院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條：金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人z院應予支持：

(1)在人z院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;

(2)在人z院查封之前已合法占有該不動產;

(3)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人z院的要求交付執行;

(4)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

2、提供擔z保財產、解除查封。如買房人要求繼續履行合同并取得該房屋的所有權，則可與查封法z院協商，由出賣人或買房人自己提供其他擔z保財產申請解除查封。提供擔z保財產后，法z院解除查封，雙方可繼續履行z《房屋買賣合同》，買方可要求辦理房屋過戶手續。

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廣州賣二手房時，簽訂包銷協議有什么風險？

實踐中，二手房賣家在賣房時將房屋委托中介公司包銷的初衷是為了省時省力，但是卻容易事與愿違。在委托二手房交易代理時，應當注意以下幾點風險：

1、代理約定的期限過長。由于二手房市場價格存著不確定性，代理期限越長，房價波動的風險也會相應增加。

2、代理的效果不佳。房產中介在推薦賣家簽訂代理時，往往會以“主推”“”等甜頭進行利誘，但簽訂合同后，實際的銷售進度如不像房產中介說得那么理想，也無法在合同期內找其他房產中介掛售。

3、代理合同的權利義務不明確。代理合同大多僅約定中介公司在約定期限內以某個價格出售房屋，但對于房屋買賣交易中的其他重要事項，由于缺乏買家的合意而大多未進行約定，容易引發糾紛。

建議欲出售房屋的賣家，要綜合各方面因素權衡利弊，審慎簽訂代理合同，尤其對于期限較長、違約責任較重的合同，更應謹慎決定。如果決定與中介機構簽訂了包銷合同，應遵循誠實信用原則，遵守合同約定，否則可能要承擔相應的違約責任。

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