廣州已有住房的買家能對商品房的權查封提執行異議嗎？

張靜律師解答：不能，必須是住房才能排除執行案對房屋的強制執行。

書節選：

本案爭議焦點為楊某是否享有足以排除對案涉房屋強制執行的民事權利。首先，本案中，生效民事已認定諾某合伙企業對案涉房屋享有在建工程權，對以案涉房屋折價或拍賣、變賣所得價款享有優先受償權。在此情況下，根據《高人民關于人民辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條規定，除法律、解釋另有規定的除外，對案外人提出的排除執行異議不予支持。其次，根據《高人民關于建設工程價款優先受償權問題的批復》條、第二條的規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先于權人的權，故權人申請執行登記在房地產開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民依法予以支持。但該例外規定的根本目的在于保護消費者的基本居住權和生存權，故此處的“商品房消費者”應當于符合《高人民關于人民辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條所規定條件的商品房買受人，一般的房屋買賣合同的買受人則不適用該例外規定。本案中，楊某及其配偶名下在廣州市共有兩套房產，不符合上述規定中第（二）項的情形，因此，楊某對案涉房屋享有的權利不足以排除執行案對案涉房屋的強制執行，楊某的請求應予駁回。

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廣州團購買房時，合同解除后團購費能退嗎？

張靜律師解答：如果團購費屬于房款的一部分，則可以退。如下面這個案件，就認購書的簽訂公司退還團購費。

書節選：

本案系房屋買賣合同糾紛。珠某公司與賴某簽訂的《樓宇認購書》《解除協議書》均合法有效。本案爭議焦點為：珠某公司是否應對優某公司收取的賴某7萬元會員增值服務費承擔返還責任。

經查，雖然案涉7萬元由優某公司收取，但該筆費用實際上是基于案外人薈某公司與珠某公司簽訂的《樓宇包銷合同》及薈某公司與優某公司簽訂的《廣場項目合作確認函》約定的由薈某公司包銷并終由優某公司收取的款項，而在賴某購買案涉房產時，通過交納團購費7萬元享受了12萬元的購房優惠，認定該筆款項屬于購房對價的一部分。現賴某和珠某公司的房屋買賣合同關系已解除，上述費用作為購房對價理應由珠某公司予以返還。雖然賴某與珠某公司簽訂了解除協議書并約定“雙方之間不存在任何糾紛，任何一方不得再向對方索賠或要求承擔其他任何責任”，但從該協議書的內容來看，雙方協議內容僅針對珠某公司實際收取的款項而不涉及該7萬元會員增值服務費，珠某公司認為賴某訴請其返還該7萬元有違雙方約定，與雙方在簽訂解除協議書時的真實意思不符，本院不予采納。此外，關于要求珠某公司和優某公司共同承責屬于賴某的權利，現賴某并未就此提起訴請，且關于包銷費用的結算屬于珠某公司與案外人薈某公司、優某公司的內部關系，珠某公司能否要求相關當事人返還相應的款項，其可另循途徑救濟。綜上，判令珠某公司返還賴某7萬元的會員增值服務費。

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廣州精裝修交樓的房屋，裝修不滿意能拒絕收樓嗎？

張靜律師解答：要看合同約定，有無約定收樓條件，一般開發商都不會在合同里約定裝修標準。如下面這個案件，合同雖然約定精裝修標準交樓，但開發商又規定了要先毛坯收樓才開始裝修，相當于變更了收樓標準。終購房者不滿意裝修質量，認定不能拒絕收樓。

書節選：

本案爭議的焦點是:金某主張黃賣家公司支付逾期交樓違約金應否支持的問題。認為，對于交付涉案房屋的標準問題,雙方當事人均確認涉案房屋交付標準涉及以下兩方面:一是房屋須辦妥《建設工程規劃驗收合格證》,《建設工程竣工驗收報告》,《建設工程消防驗收合格意見書》或備案憑證,供水、供氣、供電、通郵的使用證明材料,人防、出具的認可文件或準許使用文件,《房地產(住宅)書》,《房地產(住宅)使用說明書》、《臨時管理規約》或《管理規約》;二是符合睿某花園交樓標準(精裝修)。因金某已同意毛坯收樓,且其提出的32條驗收意見并未涉及房屋精裝修不符合合同約定關于精裝修交樓標準的約定,故認定涉案房屋符合上述兩個標準,金某所主張房屋存裝修質量問題,不屬于雙方合同約定的交樓標準,金某拒絕收樓,應視為黃賣家公司已在2015年11月2日按標準交樓,駁回金某要求逾期交樓的違約金的請求。

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廣州預期交樓違約金的計算起止時間如何確定？

張靜律師解答：開始時間比較容易確定，就是合同約定的交樓時間。截止時間一般為符合交樓條件且開發商通知購房者收樓的時間。如下面這個案件，開發商在樓房還不具備交樓條件（未取得竣工驗收備案表）的時候就通知購房者收樓，購房者拒絕收樓。后開發商符合交樓條件了，卻一直不通知購房者收樓。后酌情認定房產證出來的時間為截止時間。

書節選：

本案爭議焦點為：涉案逾期交樓違約責任認定的問題。對此，本院認定如下：

，許某已交付全部購房款，珠某公司卻未按合同約定的2018年6月30日前完工并交付房屋，應當承擔逾期交房的違約責任。訟爭房屋所在樓宇于2018年11月12日取得竣工驗收備案表，已符合交樓標準，但珠某公司至訟爭房屋取得房產證時亦未通知許某收樓并出示竣工驗收備案表。本院基于本案具體案情酌情認定逾期交房違約金應以6161789元為基數，從2018年7月1日起按每日0.01%計算至2020年10月15日（即訟爭房屋取得房產證之日）止。

第二，至于地下車庫未砌筑問題，因該地下車庫并未非《廣州市商品房買賣合同（預售）》標的，許某以此為由認為訟爭房屋不符合交樓標準，訴請珠某公司向其交付滿樓條件的房屋，并計付逾期交房違約金至實際交付合格房屋之日止，缺乏合同和事實依據，本院不予采納。訟爭房屋辦妥房產證后已經由珠某公司交付給許某。珠某公司在取得《竣工驗收備案表》之后，已再次向許某發出樓函，許某仍拒絕收樓，相應損失擴大應由許某自行承擔。

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