廣州已有住房的買(mǎi)家能對(duì)商品房的權(quán)查封提執(zhí)行異議嗎？

張靜律師解答：不能，必須是住房才能排除執(zhí)行案對(duì)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

書(shū)節(jié)選：

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為楊某是否享有足以排除對(duì)案涉房屋強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)利。首先，本案中，生效民事已認(rèn)定諾某合伙企業(yè)對(duì)案涉房屋享有在建工程權(quán)，對(duì)以案涉房屋折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。在此情況下，根據(jù)《高人民關(guān)于人民辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，除法律、解釋另有規(guī)定的除外，對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持。其次，根據(jù)《高人民關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》條、第二條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于權(quán)人的權(quán)，故權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下但已銷(xiāo)售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民依法予以支持。但該例外規(guī)定的根本目的在于保護(hù)消費(fèi)者的基本居住權(quán)和生存權(quán)，故此處的“商品房消費(fèi)者”應(yīng)當(dāng)于符合《高人民關(guān)于人民辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條所規(guī)定條件的商品房買(mǎi)受人，一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人則不適用該例外規(guī)定。本案中，楊某及其配偶名下在廣州市共有兩套房產(chǎn)，不符合上述規(guī)定中第（二）項(xiàng)的情形，因此，楊某對(duì)案涉房屋享有的權(quán)利不足以排除執(zhí)行案對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，楊某的請(qǐng)求應(yīng)予駁回。

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廣州商品房買(mǎi)賣(mài)合同的格式條款有效嗎？

張靜律師解答：如合同約定的雙方權(quán)利義務(wù)明顯不對(duì)等，則該格式條款不一定有效。

首先，關(guān)于合同格式條款是否有效的問(wèn)題。雙方簽約所用的《廣州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其附件是開(kāi)發(fā)商事先印好的格式合同。按照合同法的相關(guān)規(guī)定，格式合同提供方應(yīng)遵循公平原則確定與當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或限制其責(zé)任的條款。提供格式合同的一方免除其責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該格式條款無(wú)效。案涉格式合同中，開(kāi)發(fā)商逾期交樓違約責(zé)任明顯輕于買(mǎi)受人逾期付款違約責(zé)任，雙方權(quán)利義務(wù)明顯不對(duì)等。因此，該條款不能認(rèn)定為合法有效。

其次，關(guān)于是否應(yīng)當(dāng)對(duì)違約金上限進(jìn)行調(diào)整的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商逾期18個(gè)月未通知收樓，且何時(shí)能交付仍不確定，若以總房款的2%的上限標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期交付違約金，顯然有違公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，亦明顯不足以彌補(bǔ)因開(kāi)發(fā)公司違約給陳某某所造成的損失。根據(jù)《合同法》第z一百一十四條第二款的規(guī)定，“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民z法z院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民z法z院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”，人民z法z院可以依據(jù)當(dāng)事人的訴請(qǐng)、綜合考慮買(mǎi)受人是否已收樓、逾期交樓的原因及當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度等具體案情對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整。

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廣州買(mǎi)商品房后發(fā)現(xiàn)小區(qū)未來(lái)不通地鐵能退房嗎？

張靜律師解答：非常難。需要舉證證明開(kāi)發(fā)商之前有宣傳或承諾小區(qū)未來(lái)會(huì)通地鐵，而且距離、位置等要比較確定才可以。因?yàn)樾^(qū)外的環(huán)境而提出解除合同的（如地鐵、小區(qū)附近有墓地、有高壓線、各種大型配套等），都需要舉證證明開(kāi)發(fā)商之前有承諾。比如買(mǎi)家主張不通地鐵要求解除合同，那就需要證明之前有問(wèn)過(guò)有沒(méi)有地鐵，開(kāi)發(fā)商有承諾有地鐵。如果是開(kāi)發(fā)商有印宣傳單，則光是寫(xiě)“地鐵附近”還不行，必須證明地鐵距離。事實(shí)上開(kāi)發(fā)商一般都不會(huì)寫(xiě)清楚地鐵距離，只會(huì)模糊地寫(xiě)“地鐵大盤(pán)”之類(lèi)的。所以能否退房需要具體案件具體分析。如下面這個(gè)案件，就認(rèn)定開(kāi)發(fā)商不構(gòu)成違約。

書(shū)節(jié)選：

本院認(rèn)為：本案是商品房預(yù)售合同糾紛。關(guān)于被告是否存在宣傳行為的問(wèn)題。原告訴稱(chēng)被告公示的地鐵規(guī)劃與公布的地鐵線路規(guī)劃不一致。根據(jù)雙方提交的證據(jù)顯示，原告提供的惠州市住建局公布的《惠州市城市××交通線網(wǎng)規(guī)劃》是2016年12月審查通過(guò)的，而被告提供的證據(jù)顯示，2018年1月16日惠州市住建局發(fā)布了《惠州市城市××交通線網(wǎng)規(guī)劃》調(diào)整方案。上述兩個(gè)方案均屬于公開(kāi)發(fā)布的文件，被告對(duì)該信息的掌握不存在優(yōu)勢(shì)地位，被告依據(jù)后公布的調(diào)整方案對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行推廣宣傳，沒(méi)有違反法律規(guī)定。原告提供的證據(jù)無(wú)法證實(shí)被告存在宣傳行為，其提出的該項(xiàng)主張，理?yè)?jù)不能成立，本院不予支持。

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廣東合拓律師事務(wù)所地址：廣州市天河區(qū)天河北路183號(hào)大都會(huì)廣場(chǎng)8樓

廣州帶精裝修的房屋交樓時(shí)間如何認(rèn)定？

張靜律師解答：開(kāi)發(fā)商雙合同賣(mài)房，實(shí)際上就是為規(guī)避限價(jià)政策搞的一個(gè)的裝修合

同，裝修款屬于購(gòu)房款的一部分，裝修時(shí)間也包含在交樓時(shí)間里。所以應(yīng)以符合裝修標(biāo)準(zhǔn)的

日期為符合交樓條件的日期。如下面這個(gè)案件，就是這樣認(rèn)定的。

書(shū)節(jié)選：

根據(jù)前述認(rèn)定，《房屋裝修協(xié)議》為郭買(mǎi)家、開(kāi)發(fā)商雙方以的意思表示訂立的合同，其中約定的裝修工程實(shí)際為房屋的配套裝修工程，案涉房屋應(yīng)為帶裝修出售的商品房，應(yīng)當(dāng)符合《商品房預(yù)售合同》和《房屋裝修協(xié)議》載明的裝修標(biāo)準(zhǔn)才可具備交付條件。郭買(mǎi)家提供證據(jù)證實(shí)2021年4月開(kāi)發(fā)商曾就裝修問(wèn)題與案涉房屋所在項(xiàng)目業(yè)主進(jìn)行溝通并通告預(yù)計(jì)裝修完成時(shí)間，說(shuō)明案涉房屋未在約定期限內(nèi)完成裝修，而開(kāi)發(fā)商在庭審中也自認(rèn)仍未完成相應(yīng)裝修工程，故可認(rèn)定開(kāi)發(fā)商存在遲延交房的情形。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為案涉房屋于2020年10月26日取得《廣州市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工聯(lián)合驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)》時(shí)即具備交付條件的答辯理由，缺乏依據(jù)，本院不予采信。開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。

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