房屋質(zhì)量缺陷損失價格評估的思考

目前房屋質(zhì)量缺陷損失評估在房地產(chǎn)評估中仍屬于接觸機會較小的一個領(lǐng)域，因此對于其評估方法有待更深刻的探討。評估時應(yīng)該考慮的因素，該因素的影響程度如何量化，目前行業(yè)規(guī)范尚未明確，期待有關(guān)和行業(yè)管理部門進行指導(dǎo)和規(guī)范，以進一步提高房地產(chǎn)估價水平。如果比較嚴重，一時也說不下來，就可以考慮請的房屋受損評估公司來進行鑒定評估，他們會采取一系列比較科學(xué)的方法進行鑒定評估，比如：回彈法（非破損法）、鉆芯法（半破損法）等。

房屋質(zhì)量鑒定哪些方面

1）擬對建筑物進行整體移位時。該情形必須進行詳細鑒定評估，給出移位時可能出現(xiàn)的問題，并提供相關(guān)整體移位建議。

2）建筑結(jié)構(gòu)本身出現(xiàn)明顯的建筑功能退化或有明顯的傾斜時。當(dāng)建筑結(jié)構(gòu)出現(xiàn)裂縫、梁柱出現(xiàn)變形、樓板已經(jīng)出現(xiàn)漏筋、建筑結(jié)構(gòu)出現(xiàn)振動等情形時，可認為建筑結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯建筑功能退化。

房屋質(zhì)量缺陷損失價格評估流程中應(yīng)注意的問題

房屋質(zhì)量缺陷認可協(xié)議書、鑒定意見書

房屋質(zhì)量缺陷的認可協(xié)議書，是由當(dāng)事人雙方對房屋質(zhì)量缺陷協(xié)商一致或委托方協(xié)調(diào)后經(jīng)當(dāng)事人雙方認可而簽訂的缺陷認可協(xié)議書。房屋質(zhì)量缺陷的鑒定意見書，是經(jīng)雙方當(dāng)事人委托或委托方委托，由具有相應(yīng)資質(zhì)的建筑工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)或房屋安全鑒定機構(gòu)出具房屋質(zhì)量缺陷的鑒定意見書。無論是認可協(xié)議書還是鑒定意見書，都必須包括以下四項內(nèi)容：房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度及影響。（3）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值減損或者給購房人造成損失的。

房屋完損等級評定原則：

1、房屋完損等級的評定一般以幢為評定單位；

2、房屋完損等級評定著眼于房屋使用管理，因此不涉及房屋原設(shè)計質(zhì)量、原使用功能和工業(yè)建筑的評定，房屋完損等級評定不應(yīng)超出標(biāo)準(zhǔn)的適用范圍；

3、房屋完損等級評定時，一般不進行結(jié)構(gòu)驗算；

4、當(dāng)所評定的房屋損壞程度超出嚴重損壞標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)危險房屋時，應(yīng)更換其它標(biāo)準(zhǔn)進行評定。

裝修和設(shè)備部分的各分項依據(jù)《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》進行評定。鑒定結(jié)論中應(yīng)根據(jù)房屋各分項完損等級評定和房屋抗震能力核查結(jié)果，綜合評定出房屋的完損等級，根據(jù)評定結(jié)論的不同，應(yīng)提出不同的處理建議。根據(jù)《房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》對房屋質(zhì)量缺陷損失的評估做出的規(guī)定，房屋質(zhì)量缺陷損失評估前，應(yīng)該先進屋質(zhì)量缺陷認可或鑒定，評定房屋質(zhì)量缺陷認可協(xié)議、鑒定報告、評定報告，這三個文書應(yīng)當(dāng)包括質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度和影響四項內(nèi)容。房屋質(zhì)量缺陷損失價格評估的思考目前房屋質(zhì)量缺陷損失評估在房地產(chǎn)評估中仍屬于接觸機會較小的一個領(lǐng)域，因此對于其評估方法有待更深刻的探討。